Acquisto casa, imposte e agevolazioni

Le verifiche prima dell’acquisto, la tassazione e le agevolazioni disponibili su prime e seconde case, le risposte alle domande più frequenti: nuova guida dell’Agenzia delle Entrate dedicata all’Acquisto Casa. Pubblicata sul sito, nella sezione dedicata alle guide fiscali, si rivolge a persone fisiche per le compravendite fra privati o fra imprese e privati. Obiettivo: fornire tutte le indicazioni utili per sfruttare i benefici previsti dalla legge e affrontare con serenità un momento importante.

Quando si acquista casa, il notaio svolge una serie di importanti verifiche sulla situazione catastale e ipotecaria dell’immobile. Ci sono comunque una serie di dati che l’acquirente può controllare attraverso gli strumenti messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, nelle pagine dedicate a “Servizi catastali e ipotecari online“. Per individuare con precisione ilproprietario dell’immobile, e sapere se ci sono pendenze o ipoteche, è utile fare un’Ispezione ipotecaria. Si può fare online oppure tramite gli uffici provinciali dell’Agenzia. E’ gratuita per il proprietario o il titolare di un diritto sull’immobile, in caso contrario sono previsti tributi. Consente di consultare registri, note e titoli depositati presso i servizi di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, per controllare trascrizioni, iscrizioni e annotazioni dei registri immobiliari. Attraverso le trascrizioni si possono conoscere trasferimenti, diritti di godimento sull’immobile, eventuali vicende giuridiche relative a immobili (ad esempio, un pignoramento). L’iscrizione si fa se ci sono ipoteche, ad esempio derivanti da un mutuo. L’annotazione invece modifica precedenti trascrizione o annotazione (ad esempio, la cancellazione di un’ipoteca o di un pignoramento).

Un momento importante che precede la vendita è quello del compromesso, un contratto preliminare fra venditore e compratore che può essere stipulato, ad esempio, quando non si può fare subito il rogito perché l’acquirente è in cerca di un mutuo, oppure il venditore è in attesa della consegna di una nuova casa. Deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata, atto pubblico), va poi registrato entro 20 giorni (se stipulato con atto notarile, provvede il notaio entro 30 giorni). Imposte dovute: 200 euro per imposta di registro, imposta di bollo (16 euro ogni quattro facciate o comunque ogni 100 righe, oppure 155 euro se il contratto è formato per atto pubblico o scrittura privata autenticata). Se il compromesso prevede anche un pagamento, si paga anche l’imposta di registro (0,50% della caparra e 3% sull’acconto). Importante: queste imposte su caparra e acconti sono poi detratte da quella che si paga sul contratto definitivo. Se il trasferimento è soggetto a IVA, l’eventuale acconto si fattura con addebito dell’IVA, mentre la caparra non è soggetta a IVA.

Il compromesso non è la vendita vera e propria: se quindi il proprietario, prima del rogito, effettua operazioni (vendendo a un altro acquirente, o facendo un’ipoteca), è possibile chiedere un risarcimento, ma non l’annullamento dell’operazione intervenuta nel frattempo. Uno strumento utile per tutelarsi è la trascrizione del compromesso nei registri immobiliari,che rappresenta una garanzia per il compratore.

Cambiano a seconda che l’acquisto riguardi la prima casa o altri immobili, e se il venditore è un’impresa un privato. Vediamo le diverse ipotesi:

• acquisto da un’impresa: la cessione è esente IVA. Si pagano imposta di registro del 9% (con un minimo di mille euro), imposta ipotecaria fissa di 50 euro, imposta catastalefissa di 50 euro. Ci sono una serie di eccezioni all’esenzione IVA: cessione effettuata dall’impresa costruttrice entro cinque anni dalla realizzazione dell’immobile o dall’intervento di ripristino, oppure anche successivamento se il venditore decide applicare l’IVA, cessioni alloggi sociali con scelta del venditore per l’applicazione IVA. In questi casi si pagano IVA al 10%, o al 22% per alloggi di lusso (categorie catastali A1, A8 e A9), imposta di registro, catastale e ipotecaria (tutte in misura fissa di 200 euro).
• Acquisto da un privato: anche qui, imposta di registro del 9% (con un minimo di mille euro) e imposte ipotecaria e catastale, ciascuna di 50 euro.

Importante: con l’eccezione delle vendite soggette a IVA, quando l’acquirente è un privato, la base imponibile per le imposte può essere determinata con il sistema del “prezzo – valore“, basato sul valore catastale e non sul prezzo d’acquisto.

Benefici prima casa: se l’operazione è esente IVA, le imposte sono così ridotte: imposta di registro proporzionale al 2% (anche qui, con un minimo di mille euro), imposta ipotecaria fissa di 50 euro, imposta catastale fissa di 50 euro. Se invece si acquista da un’impresa con vendita assoggettata all’IVA: Iva 4%, imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro. Le agevolazioni prima casa si applicano anche alle pertinenze, mentre non possono riguarda immobili di lusso.

Per essere considerato prima casa, l’immobile deve trovarsi nel comune di residenza. In caso contrario, bisogna trasferire a residenza entro 18 mesi.

La legge di Stabilità 2016 ha introdotto la possibilità di applicare i benefici prima casa anche a coloro che possiedono già l’abitazione principale, a patto che la vendano entro un anno dal nuovo acquisto. Se questo non avviene, si perde l’agevolazione e si paga una sanzione del 30%. Infine, chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il primo acquisto agevolato.