Guida alle locazioni con contratto a canone concordato: stipula, disdetta, opzione cedolare secca e vantaggi fiscali.

Tra tante imposte sulla casa che aumentano ce n’è una che diminuisce. Stiamo parlando della cedolare secca sulle locazioni, ossia la tassa piatta per gli affitti oggi ancora più light (al 10% per il quadriennio 2014-2017 e dal 2018 al 15%) ma non per tutti: requisito fondamentale per questa opzione (prevista dal d.l. 47/2014), infatti, è la presenza di un contratto a canone concordato.

Il presupposto per versare l’aliquota al 10% è la stipula di un contratto di locazione con le caratteristiche dettate dall’articolo 2, comma 3, della legge 431/1998 e le condizioni stabilite dagli accordi locali fra le organizzazioni più rappresentative dei conduttori di proprietà edilizia e inquilini, per abitazioni nei Comuni ad alta tensione abitativa in elenco Cipe (capoluoghi di provincia, molti centri di medie dimensioni e i Comuni limitrofi a Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia). La durata del contratto a canone concordato non può essere inferiore a 3 anni, rinnovabile tacitamente per altri 2 (3+2). Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula utilizzando il modello RLI con l’indicazione della tipologia di contratto L2.

Prima di procedere a stipulare un contratto a canone concordato occorre verificare se per il proprio comune ad alta tensione abitativa sia stato effettivamente stipulato un accordo territoriale, con le prescrizioni alle quali attenersi per la determinazione del valore locativo degli immobili. In particolare:

• aree omogenee per valore di mercato, dotazioni infrastrutturali, trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali;
• particolari dotazioni delle unità immobiliari;
• metri quadri utili;
• valori minimi e massimi del canone per ogni zona omogenea, espressi in euro mensili per ogni metro quadrato utile, suddivisi in tre categorie riferite al numero di dotazioni presenti nell’unità immobiliare.

In questo modo il contribuente potrà individuare il valore locativo minimo e massimo al quale rifarsi per stipulare il contratto a canone concordato, solitamente inferiore rispetto ai prezzi di mercato.

E’ possibile godere dell’opzione del contratto a canone concordato anche se il proprietario ha già in corso un contratto a canone libero. In questo caso si dovrà provvedere a disdettare il contratto in corso presentando all’Agenzia delle Entrate il modulo RLI e indicando nella sezione “II – Adempimenti successivi” il codice “4”. Quindi si dovrà stipulare il nuovo contratto inserendo il riferimento dell’avvenuta applicazione dei parametri relativi all’accordo territoriale. Infine registrare il contratto utilizzando nuovamente il modello RLI con l’indicazione della tipologia di contratto.

Possono optare per la cedolare secca i privati che agiscono fuori da attività d’impresa, limitatamente per immobili ad uso abitativo di categoria catastale da A/1 ad A/11 (esclusa la A/10 in quanto si riferisce a uffici o studi privati) nonché le relative pertinenze C/2, C/6 e C/7 solo locate congiuntamente all’abitazione. Il locatario deve essere persona fisica e operare al di fuori dell’esercizio d’impresa, arti e professioni. La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti brevi di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione ossia quelli di durata inferiore a 30 giorni nell’anno. La scelta della cedolare secca può essere inserita nel contratto o comunicata tramite raccomandata al locatario. Se l’opzione non viene effettuata alla registrazione, può essere fatta entro il termine di versamento delle imposte. Il locatore dovrà darne comunicazione scritta al conduttore mediante raccomandata con la quale rinuncia a esercitare la facoltà di aggiornamento del canone.

Nel caso di tassazione ordinaria, il locatore può applicare le aliquote alla base imponibile calcolata al 66,50% del canone annuo percepito e godere di una riduzione del 30% sull’importo annuale di registro che, pertanto, sarà pari all’1,40% dal canone annuo indicato nel contratto. In caso di cedolare secca, può applicare per il quadriennio 2014-2017 l’aliquota agevolata del 10% sostitutiva di IRPEF e addizionali, imposta di registro e di bollo dovute alla registrazione (non è possibile abbattere l’importo da versare utilizzando eventuali detrazioni d’imposta).

Per i contratti di locazione a canone libero l’aliquota è pari al 21% del canone annuo stabilito dalle parti.